KKPR: Memastikan Lokasi Usaha Sesuai Tata Ruang di OSS

Anda sudah menemukan ruko yang pas untuk kedai kopi atau gudang, uang muka sewa sudah dibayar, lalu saat mengisi data usaha di OSS muncul pemberitahuan bahwa lokasi tersebut tidak sesuai dengan rencana tata ruang. Banyak pelaku usaha baru berkenalan dengan istilah KKPR pada momen seperti ini, padahal pemeriksaan lokasi seharusnya dilakukan sebelum tempat usaha diputuskan.

Artikel ini menjelaskan apa itu KKPR, bentuk-bentuknya, peran RDTR, kemudahan bagi usaha mikro, dan kesalahan yang paling sering membuat permohonan tertahan.

Apa itu KKPR

KKPR adalah singkatan dari Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, yaitu kesesuaian antara rencana kegiatan pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang (Pasal 1 PP 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko). Sederhananya, KKPR menjawab pertanyaan: apakah kegiatan usaha yang Anda rencanakan boleh dilakukan di titik lokasi tersebut. Untuk lokasi usaha di laut, dokumennya disebut KKPRL.

Menurut Pasal 12 PP 28/2025, persyaratan dasar perizinan berusaha terdiri atas KKPR, persetujuan lingkungan, serta PBG dan SLF. KKPR dipenuhi pada tahap memulai usaha, setelah legalitas usaha dan sebelum Anda mengajukan perizinan berusaha untuk kegiatan usahanya (Pasal 8). Jadi, lokasi diperiksa lebih dulu, baru izin usahanya.

Ketentuan teknis penataan ruangnya diatur dalam PP 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, yang menurut JDIH BPK masih berlaku. PP 28/2025 sendiri menyatakan bahwa peraturan lain tentang persyaratan dasar tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengannya (Pasal 550).

Konfirmasi KKPR atau persetujuan KKPR

Untuk lokasi di darat, KKPR berbentuk konfirmasi KKPR atau persetujuan KKPR (Pasal 15 PP 28/2025). Mana yang berlaku untuk Anda bergantung pada satu hal: apakah lokasi itu sudah dicakup RDTR yang terintegrasi dengan OSS.

• Konfirmasi KKPR diberikan berdasarkan kesesuaian lokasi dengan RDTR yang sudah terintegrasi dengan OSS. Persetujuan maupun penolakannya diterbitkan secara otomatis melalui sistem (Pasal 17).
• Persetujuan KKPR diberikan bila RDTR belum tersedia. Prosesnya lebih panjang: pendaftaran, pemeriksaan dokumen usulan, penilaian berdasarkan rencana tata ruang secara berjenjang dari kabupaten/kota sampai nasional termasuk pertimbangan teknis pertanahan, lalu penerbitan (Pasal 18 dan Pasal 21).
• Bila RDTR sudah ada tetapi belum terintegrasi dengan OSS, jalurnya tetap persetujuan KKPR, dengan penilaian yang mempertimbangkan RDTR tersebut (Pasal 25).

Untuk persetujuan KKPR, dokumen usulan yang disiapkan mencakup koordinat lokasi, kebutuhan luas lahan, informasi penguasaan tanah, jenis kegiatan, rencana jumlah dan luas lantai bangunan, serta rencana teknis bangunan atau rencana induk kawasan (Pasal 19). Setelah dokumen lengkap, OSS menerbitkan surat perintah setor PNBP yang harus dibayar paling lama tujuh hari kalender. Bila tenggat itu terlewat hingga surat perintah setor kedua juga kedaluwarsa, permohonan dianggap ditarik kembali dan harus diajukan ulang.

Ada pula kondisi tertentu ketika persetujuan KKPR dapat terbit tanpa penilaian dokumen, misalnya lokasi di kawasan industri atau KEK yang poligon koordinatnya sudah terdaftar di OSS, atau tanah yang disewa dari pelaku usaha lain yang sudah memiliki KKPR dengan KBLI, jenis kegiatan, dan luasan yang sama (Pasal 27).

Konsultasikan KKPR & izin usaha AndaTim Badan Perizinan siap membantu mengurusnya untuk Anda. Lihat detail

Peran RDTR dan cara mengeceknya

RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) adalah rencana terperinci tata ruang wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi peraturan zonasi (Pasal 1 PP 21/2021). RDTR ditetapkan dengan peraturan bupati atau wali kota setelah mendapat persetujuan substansi dari menteri yang membidangi tata ruang (Pasal 85 PP 21/2021). Di dalamnya, setiap bidang tanah masuk ke zona tertentu beserta aturan kegiatan yang diperbolehkan.

Konfirmasi KKPR paling sedikit memuat lokasi kegiatan, jenis kegiatan pemanfaatan ruang, koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), ketentuan tata bangunan, dan persyaratan pelaksanaan kegiatan (Pasal 104 PP 21/2021). Angka-angka ini nantinya menjadi acuan ketika Anda merancang atau mengubah bangunan.

Sebelum menyewa atau membeli tempat, Anda dapat melihat peta rencana tata ruang secara daring melalui GISTARU milik Kementerian ATR/BPN, yang menyediakan layanan RDTR Interaktif. Anggap hasilnya sebagai pemeriksaan awal; keputusan resmi tetap keluar dari OSS.

Pernyataan mandiri untuk usaha mikro

Menurut Pasal 32 PP 28/2025, bila pelaku usaha merupakan usaha mikro dan risiko usahanya rendah, KKPR diterbitkan melalui OSS berupa pernyataan mandiri dari pelaku usaha. Lokasi tetap diperiksa: data pernyataan dialirkan ke kementerian yang membidangi tata ruang atau pemerintah daerah, yang menilai kesesuaiannya dengan rencana tata ruang paling lama 10 hari kerja. Bila ditemukan ketidaksesuaian, diterbitkan surat keterangan ketidaksesuaian rencana tata ruang melalui OSS dan pelaku usaha mendapat pembinaan (Pasal 33).

Menyewa di gedung bersama

Pasal 13 PP 28/2025 memberi kemudahan bagi pelaku usaha perdagangan atau jasa yang berusaha di bangunan gedung atau kompleks perdagangan/jasa yang dipakai bersama. Bila pengelolanya sudah memiliki KKPR, persetujuan lingkungan, PBG, dan/atau SLF, pelaku usaha tersebut tidak perlu memenuhi persyaratan dasar sendiri dan dapat langsung mengajukan perizinan berusaha melalui OSS. Tanyakan kelengkapan dokumen itu kepada pengelola sebelum menandatangani sewa.

Kesalahan yang sering terjadi

• Titik koordinat tidak tepat. Pin di peta tergeser ke persil tetangga atau ke badan jalan, sehingga yang dinilai sistem adalah zona lain.
• Alamat tertulis tidak cocok dengan titik di peta, misalnya kelurahan atau kecamatan berbeda. Ketidakcocokan seperti ini menyulitkan pemeriksaan dokumen.
• Menyewa atau membeli tempat sebelum mengecek zonasi. Bila kegiatan Anda tidak sesuai dengan rencana tata ruang di lokasi itu, KKPR bisa ditolak dan tempat yang sudah dibayar tidak bisa dipakai untuk usaha tersebut.
• Memilih KBLI yang tidak menggambarkan kegiatan sebenarnya. Kesesuaian lokasi dinilai berdasarkan jenis kegiatan, sehingga KBLI yang keliru bisa menghasilkan penilaian yang keliru pula.
• Mengisi luas lahan, jumlah lantai, dan luas bangunan secara asal. Data ini termasuk dokumen usulan dan menjadi dasar penilaian.
• Melewatkan tenggat. Perbaikan dokumen usulan persetujuan KKPR harus disampaikan paling lama lima hari kerja sejak dikembalikan (Pasal 23), dan PNBP punya batas waktu pembayaran sendiri.
• Mendiamkan KKPR terlalu lama. PP 21/2021 menyebut KKPR berlaku tiga tahun sejak diterbitkan (Pasal 98 ayat 4), jadi lanjutkan ke tahap perizinan berikutnya tanpa menunda.

Setelah KKPR terbit

KKPR bukan izin untuk mulai beroperasi. Setelah memperoleh KKPR, pelaku usaha mengajukan perizinan berusaha, dan kegiatan pemanfaatan ruang baru dilaksanakan setelah perizinan berusaha diperoleh (Pasal 100 PP 21/2021). Di antara keduanya biasanya ada persyaratan dasar lain: persetujuan lingkungan, serta PBG dan SLF bila Anda membangun atau mengubah bangunan.

Bila Anda ingin memastikan lokasi dan data usaha sudah tepat sebelum mengajukan KKPR di OSS, Tim Badan Perizinan dapat membantu memeriksanya bersama Anda.